又一行业爆雷!长租公寓的房东租客该何去何从?

大律君 2020-10-27 10:34:14

长租公寓“爆雷”事件频频爆出

房东租客成为“被宰”群体

长租公司卷款跑路无踪影

房东房屋被占数月无房租

租客交付长期房租却被赶

面对这窘迫而不安的局面

房东和租客们该何去何从?

有什么办法能防控和规避?

这是目前长租市场亟待解决之事!

01

长租公寓“高价收房、低价出租”的陷阱

近两个月,杭州、上海、四川、武汉、深圳等地纷纷曝出了长租公寓企业爆雷、卷钱跑路的事件,其中包括青客、适享、海玛巢客、岚越、寓意、小鹰公寓等长租公司,波及房东和租客上千万人。

据不完全统计,早在2019年之前,已经至少有20家长租公寓爆仓,包括爱公寓、上海寓见等知名公寓。

这些公寓“爆雷”的原因是这些长租公司(即二房东)均采取“高进低出”“长收短付”模式经营,即高价收房、低价出租,对房东采取每月支付,对租客则收取至少半年以上的房租。一些企业按年收、按月付,杠杆率能放大到十倍以上。

乍看之下,这样的经营方式肯定是亏本的,长租公寓还得自己掏钱向房东补差价。

但实际上,租客是一次性支付一年租金,而长租公寓却是月付房东租金,这样长期下去就会形成一个资金池,这部分资金就可能被企业拿去进行其他投资或者挥霍等,具体我们就不去做过多猜测。

在这种经营模式下,一旦资金链出现问题,就会出现长租公司跑路、房东收不到房租、租客面临被赶走的局面。

02

疫情之下长租公寓纷纷跑路 人去楼空

2020年长租公寓部分地区“爆雷”事件:

杭州长租公寓“友客”爆雷,有人交了2万多房租,中介拿钱跑路。

杭州长租公寓“巢客”爆雷,引发上万房东强烈不满。上海长租公寓“岚越”在浦东的办公室也在这时一夜之间,人去楼空。

深圳小鹰公寓、城城找房接连遭遇维权。

深圳南山区美居公寓再次传来疑似“爆雷”的消息,目前南山区政府部门已介入协调。

……

▲图为杭州“友客”爆雷后,其工作人员发给业主/租客的信息

长租公寓“爆雷潮”逐渐成为市场趋势,尤其是今年疫情的冲击,使得长租市场资金断融,再也无法维持,于是纷纷爆雷,上千万房东和租客面临着租房市场带来的巨大压力! 我们一起来看一些网曝租房遭遇:

长租公寓的受害者

巢客遇家人去楼空

今年3月,成都市民张女士将一套闲置房产挂到“闲鱼”App上出租,随后,一名巢客遇家的业务员私信询问张女士是否考虑将房屋托管。经核查该公司相关营业信息没有问题后,双方签订了委托管理服务合同,租金是2800元一个月。4月,张女士无意间得知,租客竟以不到2000元的价格租下了房子。

“当时就觉得不对劲,但合同已经生效。”该房子的租客陈小姐是一名刚毕业的大学生,因为租金比市场价低三四百元,中介要求必须一次性缴纳一年的租金,当时总共缴纳了两万多元。

陈小姐承租后,巢客遇家每个月给张女士交付房租,然而自7月起,张女士再也没有收到过房租。8月初,巢客遇家全部业务员离职,公司人去楼空,大量房东和租客聚集在办公室外打探消息,加微信群抱团维权。

长租公寓跑路房东完全不知情

微博网友爆料:

“我住的这个,广州菁芠房屋管理,也是长租。季度、半年、一年,三种可选,时间越长越便宜。

10月16日爆出来,菁芠公司跑路了。微信群消息最快,小区的租客很快聚到一起。趁着周末,10月17日下午,我们去辖区派出所报案。当晚经侦人员就过来询问了,做了笔录、复印了相关资料,派出所已经初步受理。然而可以预见心累的事情还在后面。

我这是上下层合租,报警后联系了房东,房东完全不知情。菁芠已经租给我们住了一个半月,房东一毛钱没收到(约定了免租期45天),也是很惨。警察说这种案件需要调查,受害方很可能是房东,租客是证人。房东也无权赶租客走人。

我们是长租,其实房东也想和我们直租,省事。我们约了房东10月18日下午面谈,直接约在了派出所。

我们一起报案的时候,有很多租客都是直接付了一年钱。有个租客比较小心,是押二付一。他刚住进去没多久,所以联系到房东后直接另签了份合同。他算是我们里面损失最小的,但也损失掉两个月押金。”

警察不予立案,房东租客维权难

广州城璞长租公寓“爆雷”跑路,租客维权无门,惨遭业主断水断电。

湖南长沙如居被爆诈骗跑路,警察不予立案,事情只能不了了之。

深圳小鹰长租公寓“爆雷”,付了半年房租,刚住几天就被告知要搬离。

小结

遭遇以上公寓跑路、起诉无门情况的房东和租客还有很多很多,他们都是长租公寓“爆雷”跑路的最大受害者。

观察绝大多数的长租公寓“爆雷”事件可知,长租公寓都是以“高价收房、低价出租”的模式经营,最终才导致资金链断裂出现“爆雷”。

吸取惨痛的经验和教训,房东和租客在往后的租房合作中,务必睁大双眼,切勿贪图中介的小折扣和优惠,关于租房的“坑”也务必要了解牢记。

03

公寓“爆雷”后房东是否能赶走租客?

这就需要分析房东、长租公寓和租客之间存在的法律关系了。有以下两种情况:

一、房东和长租公寓签署的是委托管理合同,房东无权驱赶租客

目前很多长租公寓在向房东收房时,双方签署的合同有名为《资产托管协议》的,也有名为《委托管理协议》的。

这让人一下子感觉房东和长租公寓之间是一种委托关系,房东委托长租公寓管理自己的房屋,长租公寓系房东的受托人,即房东全权委托中介代为出租、代收房租等。

此种情况的长租公寓在法律上是房东的代理人,也就是说长租公寓收了租客的房租,就等同于房东收了租客的钱。

虽然房东并没有出面和租客当面签署合同,但也是法律上的租赁关系,房东无权随意赶走租客,租客有权在约定的合同期限内继续居住。

房东只能根据委托关系起诉长租公寓,这对房东来说就非常不利了,既收不回房子,也收不到租金,还只能起诉可能毫无偿还能力的长租公寓,最后可能血本无归。

二、房东和长租公寓签署的是租赁合同,房东有权驱赶租客

房东和长租公寓签署了租赁合同,那么长租公寓与房东、租客均为租赁关系。

在这个关系中,当长租公寓跑路无法支付房东房租时,房东可以解除与长租公寓的租赁关系,长租公司因此丧失转租权,租客的租赁合同自然无效。

在这样的情况下,房东可以要求租客搬离房屋,从而收回自己的房屋。而租客则只能找长租公寓赔偿损失。

当然,如果租客愿意代替长租公寓继续向房东支付租金,那么则可以不搬离房屋。但基本上租客不会采取该方式。

04

长租公寓“爆雷”后房东租客该何去何从?

对于房东,如果出现公寓“爆雷”,应当在收回房屋之前理清自己和长租公寓以及租客之间的关系,不可盲目赶走租客或者断水断电。

根据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条 占有的不动产或者动产被侵占的,占有人有权请求返还原物;对妨害占有的行为,占有人有权请求排除妨害或者消除危险;因侵占或者妨害造成损害的,占有人有权请求损害赔偿。

对于租客,发现上当受骗第一时间应该和房东商量维权对策,必要时报警求助或寻求专业的律师将长租公寓起诉至法院。哪怕长租公寓跑路,缺席审理,也可以拿到法院的判决,去申请执行。

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相关实际案例

(2017)苏01民终2873号案件中法院认为部分所阐述的:“租赁合同是承租人支付一定的对价后,依照合同约定使用租赁的房屋;承租人的权利是在约定范围内自由使用租赁房屋,义务是支付租金;承租人按照合同约定使用房屋取得的经营利益归于承租人。从双方签订的《委托经营合同》的内容看,上诉人图腾置业公司并未向被上诉人收取委托费用,反而在合同中约定向被上诉人支付租赁回报;图腾置业公司在向被上诉人支付租赁回报后,有权在约定范围内自行决定涉案商铺的使用,这一约定更加符合租赁合同的特征;图腾置业公司向被上诉人支付的租赁回报是确定的,从这一约定可以看出,图腾置业公司利用被上诉人商铺取得的超过约定租赁回报的部分归属于图腾置业公司。综上,双方签订的《委托经营合同》,名为委托,实际为租赁合同关系。”在认定房东与长租公寓系租赁关系的情况下,房东才能尽可能减少自己的损失。

05

房东租客该如何防范“爆雷”陷阱?

关于房东

1、通过小区物业公司、街道办与租客取得联系,了解租客租金的支付情况;

2、了解长租公寓目前的经营情况,关注其动向及相关股东情况;

3、一旦出现长租公寓未按时支付租金,尽快通过书面文件与长租公寓进行沟通,必要时解除与其所签订的合同并通过法律途径进行确认,同时若长租公寓出现了跑路的行为,尽快到公安机关报警或找专业的律师起诉长租公寓;

4、在与长租公寓解除合同后,在租客不配合搬离的情况下,不可贸然采用断水停电等手段,而是通过法律途径解决,可要求租客支付占用期间的租金,尽可能减少自己的损失。

关于租客

1、要分辨过低租金和打折诱惑,对明显低于市场租金水平的房屋信息和出租行为不轻易相信;在签订租房合同时,警惕一次性预付3个月以上的租金;

2、能月付房租就月付,最多只能季付。牢记一条准则,对于租客来说,租房是生活必需品,一定要尽可能的将预付款带来的风险控制到最低;

3、选择信誉良好的公寓品牌,采用规范的合同文本。

06

政府出台的相关租房政策

目前,杭州市房管局已经推出《杭州市住房资金监管办法(试行)》,要求长租公寓等企业在银行设立唯一的租赁资金专用存款账户,从而来引导长租公寓的正规经营。

相信其他城市也会陆续推出相关的政策来对长租公寓的经营进行引导,从而使长租公寓成为民生服务的创新之举。

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