2021年青岛房价部分上涨恐将势不可挡!

青城山说 2021-02-27 12:50:58

预测房价,是最容易被打脸的事,因为楼市受到的影响因素太多了。本文只是发表几点个人的看法,各位看官随便看看就是。

01 大势

2020年,是中国楼市历史上从未有过的一年,以前总结的楼市涨跌规律全部失效,谁抬头打谁,谁控制房价控制的好就表扬谁,楼市涨跌周期严重缩短,调控新政五花八门,买房者心情浮动,害怕房价上涨又害怕买了房房价下跌。

其实,在这一轮快速变化的楼市运动中,仍有规律可寻。深圳和以往一样又是全国房价的领头羊,然后上海,然后北京,然后虽然这几个一线城市都被调控了,但房价确实是涨了一波。

与之相比的是,北方的天津、青岛、济南、郑州房价仍是一片凄惨,房价已到近三年的最低点。

更加蹊跷的是,北方的三四五线城市,房价依然坚挺,以三四五线的资本吊打天津、青岛、济南、郑州等二线城市的实力。

这绝不是一个正常的现象。下一步,要么北方二线城市房价回暖,要么北方三四五线城市房价下跌,城市间的差价最终会按照城市等级来“找平”。

一个楼市大V提出了城市间楼市“板块轮动,轮流吃饭”的理论,我是非常赞同的。土地财政仍是地方政府的最大收入来源,不卖地什么大规划都实现不了,也无政绩可言,这是地方政府不能忍受的。

2020年楼市暖流在一线城市之间快速轮动,这其实有两方面的影响,一是全国的资本在追逐城市,二是城市也在赶离资本。以前一次楼市上涨周期够地方政府吃好几年,现在只让你吃上半年过过嘴瘾。

楼市在深圳-上海-北京之间轮动,资本也在深圳-上海-北京之间轮动,下一步,资本就要被赶到二线城市。

其实,北方这几个二线城市已经感受到楼市的暖意。

在新一轮冰山指数中,天津、济南、青岛的二手房价都出现了小幅上涨。

尤其是济南,据济南的一些自媒体说法,济南楼市已经出现了大范围回暖迹象,这将对青岛下一步的楼市走向产生影响。

济南、青岛虽然城市等级相同,但无论是政策还是楼市,济南总要快上青岛半步,这从前几轮楼市涨跌和调控政策的颁布时间也能看出。

可以说,济南楼市是青岛楼市的晴雨表、风向标,青岛楼市适度回暖已在眼前。

02 起势

“春江水暖鸭先知”,中介就是楼市里的“鸭”。

我在春节前曾经走访了青岛市区的一些中介门店,实地勘探了青岛楼市的冷热。春节前,浮山后、湛山、市南中片、启元等学区房已经开始了“预热”,房源带看量很多、低价房源快速出货。

春节后,青岛的学区房行情更火。根据青岛某中介的统计,浮山后的学区房已经达到了40分钟成交一套的速度,新挂房源价格也有不少上涨:

这还只是一家中介的统计。所以,2021年,青岛最先火起来的是学区房。

看过深圳、上海、北京楼市新闻的朋友应该知道,这三个城市的这轮行情都是由学区房引发的,学区房作为楼市里的实力派,房价下跌期降得不多,房价上涨期不但涨的最快,也涨的最多。学区房,应可以称为一个城市楼市的晴雨表、风向标。

从这一点来说,青岛的楼市已经起势,下一步怎么走也有了方向。

03 跟随

学区房起了势,不代表青岛的楼市能够全部回暖。

我以前多次说过,青岛的楼市已经出现了严重分化,不同区市、不同区域、不同房子之间相差悬殊。

市区新供地不多,还要被回迁房、人才房占去一部分,能够作为商品房销售的并不多,所以这几年青岛房价虽然普跌20%以上,但市区的新房价格并没有明显下跌,部分楼盘还涨价了。

胶南、胶州、即墨等郊区、远郊区则不同,土地供应巨大,新房供大于求,也是这轮降价最多的地方。

所以,青岛的学区房起势后,率先跟随行情的将是青岛市区的房子,尤其是市区新房和次新房。这从青岛二手房供需走势上也能看得出来:

2018下半年和整个2019年,青岛的二手房新增房源量和带看次数一直处于胶合状态,甚至二手房新增房源量一度超过带看次数。

这种趋势维持到2020年上半年,2020年下半年画风突然就变了。

上图可以看出,从2020年8月开始,新增房源数量持续减少,都减少成了一条直线;带看次数却小幅增加。这一来一去,带看次数就和新增房源数量拉开了距离。

新增房源数量持续减少,说明房东看好下一步的青岛楼市,不愿意继续低价卖房,囤货惜售心态上扬。带看次数增加,同样说明买房者也看好下一步的青岛楼市,害怕房价上涨,买房需求得以释放。

青岛市场上的二手房多数都在市区,这也为市区楼市率先跟随学区房行情提供了佐证。

我认为,青岛楼市回暖的顺序为:学区房>市区新房和次新房>近郊区新房和次新房>市区老房子、郊区和远郊区新房/次新房>郊区和远郊区老房子。

但从深圳、上海、北京这次短暂的行情周期来看,青岛楼市的这次回暖恐将走不到最后的“郊区和远郊区老房子”,等到“市区老房子、郊区和远郊区新房/次新房”开始回暖的时候,就是到了这轮行情的终点,也就是到了需要撤离的时候。

04 结果

我对青岛这轮行情的判断是:回暖有望,大涨绝无可能,期望在楼市里捞一大桶金的可以洗洗睡了。

国家“房住不炒”的“尚方宝剑”专治各种不服,深圳、上海、北京的楼市还没吃饱饭就被摁了下去,何况青岛。

青岛最牛逼的“五年限售”、无可奈何的经济发展、寡淡的人口流入量和本就不低的房价,注定了青岛房价不会大涨,不能大涨,也不敢大涨。

基于此,现在已经到了青岛房子的买入时机,上述“市区老房子、郊区和远郊区新房/次新房”出现回暖时就到了卖出时机,切勿贪恋过多。

4 评论: 11 阅读:9008
评论列表
  • 2021-02-28 21:59

    大忽悠

  • 2021-02-28 19:41

    哈哈哈,等着涨吧[笑着哭][笑着哭][笑着哭]

  • 鸿运 12
    2021-02-28 17:37

    在这扰乱民心!

  • 2021-02-28 14:35

    没有买的涨个屁

  • 2021-02-28 06:39

    快歇歇吧

  • 2021-02-28 01:58

    大葱都涨了,我买的10套房子做梦都想大涨呢

  • 2021-02-27 23:05

    小编,你抓紧去囤几栋楼。

  • 云烟 20
    2021-02-27 18:27

    [笑着哭][笑着哭]都懒得骂作者了

  • 2021-02-27 15:48

    涨!使劲涨,涨到控制不了!青岛房地产加油!青岛放贷银行加油!

  • 鲁槐 11
    2021-02-27 15:44

    谁挡它了,要碰瓷[笑着哭]

  • 2021-02-27 15:22

    涨涨涨,我的千万富翁全指望这两套房了