预测房价，是最容易被打脸的事，因为楼市受到的影响因素太多了。本文只是发表几点个人的看法，各位看官随便看看就是。

01 大势

2020年，是中国楼市历史上从未有过的一年，以前总结的楼市涨跌规律全部失效，谁抬头打谁，谁控制房价控制的好就表扬谁，楼市涨跌周期严重缩短，调控新政五花八门，买房者心情浮动，害怕房价上涨又害怕买了房房价下跌。

其实，在这一轮快速变化的楼市运动中，仍有规律可寻。深圳和以往一样又是全国房价的领头羊，然后上海，然后北京，然后虽然这几个一线城市都被调控了，但房价确实是涨了一波。

与之相比的是，北方的天津、青岛、济南、郑州房价仍是一片凄惨，房价已到近三年的最低点。

更加蹊跷的是，北方的三四五线城市，房价依然坚挺，以三四五线的资本吊打天津、青岛、济南、郑州等二线城市的实力。

这绝不是一个正常的现象。下一步，要么北方二线城市房价回暖，要么北方三四五线城市房价下跌，城市间的差价最终会按照城市等级来“找平”。

一个楼市大V提出了城市间楼市“板块轮动，轮流吃饭”的理论，我是非常赞同的。土地财政仍是地方政府的最大收入来源，不卖地什么大规划都实现不了，也无政绩可言，这是地方政府不能忍受的。

2020年楼市暖流在一线城市之间快速轮动，这其实有两方面的影响，一是全国的资本在追逐城市，二是城市也在赶离资本。以前一次楼市上涨周期够地方政府吃好几年，现在只让你吃上半年过过嘴瘾。

楼市在深圳-上海-北京之间轮动，资本也在深圳-上海-北京之间轮动，下一步，资本就要被赶到二线城市。

其实，北方这几个二线城市已经感受到楼市的暖意。

在新一轮冰山指数中，天津、济南、青岛的二手房价都出现了小幅上涨。

尤其是济南，据济南的一些自媒体说法，济南楼市已经出现了大范围回暖迹象，这将对青岛下一步的楼市走向产生影响。

济南、青岛虽然城市等级相同，但无论是政策还是楼市，济南总要快上青岛半步，这从前几轮楼市涨跌和调控政策的颁布时间也能看出。

可以说，济南楼市是青岛楼市的晴雨表、风向标，青岛楼市适度回暖已在眼前。

02 起势

“春江水暖鸭先知”，中介就是楼市里的“鸭”。

我在春节前曾经走访了青岛市区的一些中介门店，实地勘探了青岛楼市的冷热。春节前，浮山后、湛山、市南中片、启元等学区房已经开始了“预热”，房源带看量很多、低价房源快速出货。

春节后，青岛的学区房行情更火。根据青岛某中介的统计，浮山后的学区房已经达到了40分钟成交一套的速度，新挂房源价格也有不少上涨：

这还只是一家中介的统计。所以，2021年，青岛最先火起来的是学区房。

看过深圳、上海、北京楼市新闻的朋友应该知道，这三个城市的这轮行情都是由学区房引发的，学区房作为楼市里的实力派，房价下跌期降得不多，房价上涨期不但涨的最快，也涨的最多。学区房，应可以称为一个城市楼市的晴雨表、风向标。

从这一点来说，青岛的楼市已经起势，下一步怎么走也有了方向。

03 跟随

学区房起了势，不代表青岛的楼市能够全部回暖。

我以前多次说过，青岛的楼市已经出现了严重分化，不同区市、不同区域、不同房子之间相差悬殊。

市区新供地不多，还要被回迁房、人才房占去一部分，能够作为商品房销售的并不多，所以这几年青岛房价虽然普跌20%以上，但市区的新房价格并没有明显下跌，部分楼盘还涨价了。

胶南、胶州、即墨等郊区、远郊区则不同，土地供应巨大，新房供大于求，也是这轮降价最多的地方。

所以，青岛的学区房起势后，率先跟随行情的将是青岛市区的房子，尤其是市区新房和次新房。这从青岛二手房供需走势上也能看得出来：

2018下半年和整个2019年，青岛的二手房新增房源量和带看次数一直处于胶合状态，甚至二手房新增房源量一度超过带看次数。

这种趋势维持到2020年上半年，2020年下半年画风突然就变了。

上图可以看出，从2020年8月开始，新增房源数量持续减少，都减少成了一条直线；带看次数却小幅增加。这一来一去，带看次数就和新增房源数量拉开了距离。

新增房源数量持续减少，说明房东看好下一步的青岛楼市，不愿意继续低价卖房，囤货惜售心态上扬。带看次数增加，同样说明买房者也看好下一步的青岛楼市，害怕房价上涨，买房需求得以释放。

青岛市场上的二手房多数都在市区，这也为市区楼市率先跟随学区房行情提供了佐证。

我认为，青岛楼市回暖的顺序为：学区房＞市区新房和次新房＞近郊区新房和次新房＞市区老房子、郊区和远郊区新房/次新房＞郊区和远郊区老房子。

但从深圳、上海、北京这次短暂的行情周期来看，青岛楼市的这次回暖恐将走不到最后的“郊区和远郊区老房子”，等到“市区老房子、郊区和远郊区新房/次新房”开始回暖的时候，就是到了这轮行情的终点，也就是到了需要撤离的时候。

04 结果

我对青岛这轮行情的判断是：回暖有望，大涨绝无可能，期望在楼市里捞一大桶金的可以洗洗睡了。

国家“房住不炒”的“尚方宝剑”专治各种不服，深圳、上海、北京的楼市还没吃饱饭就被摁了下去，何况青岛。

青岛最牛逼的“五年限售”、无可奈何的经济发展、寡淡的人口流入量和本就不低的房价，注定了青岛房价不会大涨，不能大涨，也不敢大涨。

基于此，现在已经到了青岛房子的买入时机，上述“市区老房子、郊区和远郊区新房/次新房”出现回暖时就到了卖出时机，切勿贪恋过多。