青岛楼市小阳春要来了,但这四个“韭菜地”我建议你谨慎入手

改巢青岛 2021-02-27 15:23:08

今天来聊一个有意思的话题,那就是青岛楼市的“韭菜地”。

现如今很多人在青岛买房,并不是说他们不想去买那些没风险的核心区域,有钱谁不想去崂山买上一套呢?没办法,毕竟每个人的预算不同,所以很多刚需只能选择外溢,很多投资客也只能选择一些大规划大投资的新区,当然现实情况是往往等到交房了,才发现当初规划的种种配套远没有想象中那么快。

这些新区,有的大街上一天见不到几个人,有的方圆几里之内找不到吃饭购物的地方,还有的除了密密麻麻的房子之外,放眼望去几乎什么配套都没有,真的就是一座空城。这些新区的房子,不是自住没配套,就是投资又容易被套牢,简直就是标准的“韭菜地”。

家人们啊,这眼瞅着马上就到三月份了,又到了一年一度的楼市小阳春了,但三月份历来也是“种韭菜”的好时节,再加上最近后台不少私信问投资新房的问题,那么我们今天就来出一个专题,来盘一盘目前青岛楼市的几个高风险板块,帮大家在这个阳春三月里避避雷。

四大“韭菜地”之青岛西客站

青岛西客站

前几天有一位外地朋友问过我,说现在西客站价格不高,投资值不值。确实,按理说这西客站八九千的均价,百亿级的规划,再加上高铁枢纽的加持,那外人眼中就是青岛妥妥的投资圣地啊,但是真要说买,我是不推荐的。

目前西客站板块的新房客户画像,除了本地为数不多的刚需,就是日照、临沂、潍坊的投资客,对这样一个楼盘多,配套差,人还少的板块而言,加剧了片区未来没有人气的事实,而且未来这里的二手房流通性,也要打一个大大的问号。

西客站周边零星的人口热力图

退一步讲,就算你是买来自己住,除非你家本来就住在西客站周边,否则我也不推荐。举个很简单的例子,去年十月我去西客站三巨头跑盘,到中午吃饭的点,开车半天硬是连家饭店都没找到,最后还是跑到书香泮城吃了顿饭,就目前这个配套情况,怎么住人?

青岛西客站的“高铁一通,人去楼空”似乎已成定局,那6号线二期的“地铁一响,黄金万两”能否力挽狂澜?

6号线二期路线图

我的建议是大家最好谨慎对待,因为二期线路现在还未获批,即便是今年6号线二期批了,中医院搬过来了,复兴学校落地了,在至少5年之内,我也依然看不到西客站有明显崛起的迹象。西客站没有配套是事实,而且即便有了配套,作为一个交通枢纽板块,人口天然就带有集散因素,配套的设计和服务人群主要也是面向旅客,不是说西客站不行,而是短时间内,不具备行的因素,所以才提醒大家要谨慎。

四大“韭菜地”之上合示范区

上合示范区

话说回来,由南至北第二站,就是大名鼎鼎的上合示范区。

其实上合示范区从长远来看,潜力绝对是有,但这个长远有多远,谁也说不准,如果说西客站看五年之后,那上合这个周期很可能要拉到十年甚至更长。

单从去年六七百亿的投资力度来看,zf确实是下了决心要发展这块曾经的盐碱地,但是论投资,上合示范区的新房楼市体量大到惊人,各种百万方的大盘层出不穷,等到你五年之后想要变现,市场上可能还有大把的新房在排队出货,一样的位置一样的配套,二手房的竞争力在哪里?

上合示范区,堪称青岛楼市存量最大的板块

所以上合示范区注定是个长期持有的板块。论自住,上合示范区几个大盘今年就要开始陆续交房了,但至今都没有任何商业和医疗项目的实质性进展,这两个关键的配套现在没有,两三年之内也不见得会有,所以无论是中期还是短期,上合的后劲都略显乏力,如果你有闲钱想博一把十年期以上的投资,那可以考虑,否则一定要三思而后行。

在这里要特别提醒一下,从三月开始,那些一车车被拉来的外地投资客,别看着那些国家级的大规划就动了心,没事可以多向三年前那些被套牢在上合高位的前辈们取取经,就什么都明白了。

四大“韭菜地”之蓝色硅谷

蓝色硅谷

说完上合示范区,就不得不提到同样大名鼎鼎的即墨蓝色硅谷,单就楼市而言,蓝谷前几年火爆的时候确实收割了不少“韭菜”,如今潮水褪去后,本地人没多几个,甚至连很多投资客都不愿意去了,真的是令人唏嘘。

其实蓝谷的起点相当高,政策上有国字号海洋经济的大规划,环境上有鳌山卫的背山望海,就连配套上也有地铁11号线的直通主城,那么这么一个看似潜力无穷的板块,又为什么被称作“韭菜地”呢?

为蓝谷“专设”的11号线

因为从市场大环境来看,蓝谷目前的房子数都数不过来,但蓝谷的产业不是高大上的海洋科技就是港中旅这样的温泉旅游项目,适合普通人的工作机会实在是少之又少,产业布局导致蓝谷的人口都不足以支撑生活配套和发展的需要。无法吸引更多的人口流入,楼市自然也就没有支撑,这已经成了蓝谷这两年最大的问题。

交通区位则是另一个劣势,即便有了11号线,但蓝谷对于即墨或青岛的市中心而言,依然相当偏远,而生活配套的不足,则进一步放大了蓝谷的劣势,无论是商业、教育、医疗都和即墨主城区有着天壤之别,建议蓝谷接下来可以适当把重心转移到民生配套上来,因为各种海洋规划即便再高大上,对老百姓来说也不如一所好学校,一座好医院,多通几条公交,多俢几条路来的实在啊。

四大“韭菜地”之少海新城

少海新城

这个系列的最后一篇,依然来自大胶州,主角便是风景秀丽的胶州少海新城。

其实经过去年整整一年的价格下调,现在的少海房价已经回归了理性,少海从主打高端的别墅片区转型成了面向刚需的经济板块,现在几个大盘的实际均价基本都在八九千之内,不夸张地说,现在少海随便一套房子的价格都要比三年前至少便宜了30w以上,通过少海这一年多的“脱水”历程,就能看出此前胶州楼市的水份到底有多大。

既然少海的房价已经回落到这般地步了,为什么还是被称作“韭菜地”呢?因为少海作为一个新区,最大的问题就出在配套上。从教育上来看,目前整个少海板块连一所小学/初中都没有,本来去年要建一所九年一贯,但最近查了查,又没动静了,上万套房子的板块竟然没有教育配套,实在是不多见。

少海新城唯一的配套——东方医院

同理,从商业上来看,少海不要说商业综合体了,就是便利店都找不到一家,学校和商业这两项关键配套的缺失,直接就死死得把少海的入住率给卡死了,而且短时间内,也看不到任何兴建的迹象。至于很多人都提及的机场噪音,因为试飞期间没有去实际体验过,这里不做评价,少海的朋友们欢迎留言讨论。

诚然,少海的环境很不错,也有三甲医院的加持,但这并不能从根本上解决少海“空城”的现状。或许5-10年之后的少海,能够成为规划中稀缺的湿地资源,但仅就现状而言,少海的降价是因为少海只值这个价格,而不是所谓的性价比。想在少海捡漏的同学,一定要认清自己的需求,长期投资和养老可以考虑,但想买来自住或者改善?那还是建议三思而后行吧。

4 评论: 5 阅读:4786
评论列表
  • 2021-03-04 11:34

    看到青岛房子就想哈哈大笑

  • 2021-03-01 20:34

    蓝谷是世界级坑,带泥的那种。

  • 2021-02-27 18:16

    青岛西客站人气还是可以的,少海不超过9000也还行,上合和蓝色硅谷最好别去,那里是既没有居住属性也没有金融属性!

  • 2021-02-27 16:31

    青岛的东部,当时也不被看好

    漫天飞舞 回复:
    你说的是青岛东吗?[得瑟]